RAPPORT INTERMÉDIAIRE DE LA DIRECTION DE SEGRO PLC

19 mai 2008

Avant son assemblée générale annuelle qui se tiendra demain, SEGRO plc publie le premier rapport intermédiaire de la direction pour 2008.

Ian Coull, président-directeur général, a déclaré :

« Les grandes tendances dépendant des marchés que nous avons soulignées début mars se sont poursuivies jusqu’à la fin du mois d'avril. La demande de l’occupant s'est poursuivie à un bon niveau dans tous nos marchés, mais la faiblesse persistante sur les marchés du crédit et de l’investissement immobilier a maintenu une pression à la baisse sur la valeur des propriétés commerciales au Royaume-Uni.

Le marché des occupants et les activités de SEGRO :

• le taux de demande reste élevé, avec un fléchissement en mars, au moment des Pâques
• les locations, bien qu’inférieures aux niveaux exceptionnels atteints début 2007, se maintiennent à un bon niveau au Royaume–Uni et à un niveau encore plus fort sur le continent, avec un total pour le groupe de plus de 167 000 mètres carrés loués fin avril, contre un peu plus de 110 000 mètres carrés de locaux retournés
• dans l’ensemble, le taux de location au Royaume-Uni continue à présenter une croissance modeste ; sur le continent, la demande des occupants combinée à une offre limitée, aboutit à une augmentation générale de la pression, avec des taux de location stables ou en légère hausse dans tous les pays
• plus de 115 000 mètres carrés d’immeubles ont été achevés à ce jour en 2008, et plus de 70 % de ces locaux ont été pré-loués ou vendus
• plus de 340 000 mètres carrés d’immeubles sont en cours de construction, dont un peu moins de 50 % ont été pré-loués ou vendus
• le taux d’inoccupation global du groupe de 9,0 pour cent à la fin du mois d’avril est presque inchangé depuis fin 2007
• le taux d’inoccupation en Europe continentale est demeuré inchangé à 5,9 pour cent, tandis qu’il a augmenté au Royaume-Uni, passant de 10,8 pour cent à 11,8 pour cent, en raison des rétractations – mais cela correspond à nos attentes
• les pré-locations ont de nouveau été particulièrement fortes en Pologne, avec plus de 80 pour cent des 63 000 mètres carrés de pré-locations du groupe signées en 2008 – 100 000 mètres carrés de pré-locations upplémentaires signées en 2007 seront officialisées lorsque les immeubles seront terminés.

Bilan solide de SEGRO :

• dans les quatre mois clos fin avril, SEGRO a investi près de 200 millions de livres sterling dans des acquisitions annoncées précédemment et des immeubles en cours de réalisation, laissant le groupe avec une dette nette de près de 2 010 millions livres sterling
• d’après les estimations de patrimoine effectuées en décembre 2007, SEGRO avait fin avril 2008 un ratio capitaux empruntés/capitaux propres ajusté de 66 pour cent et une quotité de financement de 40 pour cent
• les liquidités et les dettes non tirées s’élevaient à près de 800 millions livres sterling fin avril, laissant le groupe en bonne position pour continuer à financer les immeubles en cours
• environ 80 % de la dette brute est à un taux d’intérêt constant ou plafonné, avec un coût moyen pondéré de la dette de 5,6 pour cent et avec environ 600 000 livres sterling de la dette brute à des taux d'intérêt variables.

Ian Coull, président-directeur général, a ajouté :

« Depuis début mars, la pression à la baisse sur la valeur des propriétés commerciales au Royaume-Uni s'est poursuivie comme prévu. La banque de données de propriété industrielle (DPI) indique que la valeur en capital des propriétés industrielles du Royaume-Uni a diminué de 6,3 pour cent entre fin décembre 2007 et avril 2008. Les volumes de transactions, cependant, restent faibles et il est probable que le « vrai marché » se trouve quelque part endessous du niveau suggéré par la DIP. Nous ne pensons pas qu'il existe encore un équivalent solide à la DPI en Europe continentale, mais les tendances générales dans la première moitié indiquent un fléchissement modéré des valeurs industrielles en Europe occidentale. La prochaine évaluation immobilière de SEGRO sera calculée fin juin 2008.  Nous constatons les signes d’un retour de l'activité d'investissement en général, et nous allons, de notre côté, chercher à tester le marché dans les prochains mois en vue d'un éventuel renouvellement du recyclage de capitaux, à la fois au Royaume-Uni et en Europe continentale. »

« En dépit de la persistance du climat de négativité des marchés de l’investissement, la demande des ccupants s’est bien maintenue dans tous nos principaux marchés, avec d'autres volumes de locations consistants et un maintien global de nos taux d'occupation supérieur à 90 %. »

« Néanmoins, nous restons vigilants dans la gestion de notre exposition au risque et avons adopté une approche plus prudente des immeubles spéculatifs, en particulier au Royaume-Uni et en Europe occidentale. Dans la pratique, toutefois, cela n’a pas d’effet majeur sur le niveau de notre activité immobilière en 2008, étant donné la quantité de pré-locations que nous avons au Royaume-Uni et la forte demande que nous continuons à rencontrer en Europe centrale. »

« Le bilan de SEGRO demeure solide. SEGRO demeure prêt et bien placé pour utiliser la dynamique actuelle des conditions de marché afin d’entraîner de la valeur sur le long terme. »

COMMUNIQUÉ DE PRESSE CONFÉRENCE TÉLÉPHONIQUE POUR LES INVESTISSEURS ET LES ANALYSTES

Une conférence téléphonique pour les investisseurs sera tenue à 9 h 00 aujourd’hui heure d’été britannique. Après une brève récapitulation de quelques-uns des principaux points de cette déclaration, le président-directeur général de SEGRO, Ian Coull et le directeur financier, David Sleath, passeront irectement aux questions soulevées.

Pour participer à la conférence, veuillez composer :

ROYAUME-UNI +44 20 8611 0051

ÉTATS-UNIS 1866 4327 175

Pour de plus amples informations, veuillez contacter :

À propos de SEGRO

SEGRO est le principal fournisseur d’espace commercial flexible en Europe. Basée au Royaume-Uni, la société SEGRO st cotée à la bourse de Londres et à Euronext à Paris. Elle est une société civile de placement immobilier (SCPI) anglaise qui exerce ses activités dans dix pays (elle a complété la vente de ses activités américaines en août 2007), offrant ses services à une clientèle diversifiée de plus de 1 600 clients actifs dans une vaste gamme de secteurs, représentant des petites et grandes entreprises, des start-up aux multinationales. Comptant des actifs immobiliers d’une valeur de 5,2 milliards de livres sterling (y compris les biens immobiliers commerciaux et les actifs en développement) et environ 4,7 millions de mètres carrés d’espace commercial, SEGRO génère un revenu locatif annuel de plus de 249 millions de livres sterling. www.segro.com

COMMUNIQUÉ DE PRESSE
ANNEXE

Quelques détails statistiques sur les transactions récentes et les performances de 2008 :

ROYAUME-UNI

Locations

• plus de 45 000 mètres carrés de locaux ont été loués fin avril
• les nouvelles locations récentes se composent généralement d’un grand nombre de petites transactions individuelles – avec plus de 55 baux en février, mars et avril

Développement

• près de 14 000 mètres carrés d’immeubles ont été achevés à ce jour pour cette année, parmi lesquels 8 500 mètres carrés environs ont été pré-loués ou vendus - près de 37 000 mètres carrés de locaux supplémentaires sont actuellement en cours
• de construction, dont environ 75 % a déjà été pré-loué ou vendu

EUROPE CONTINENTALE

Locations

• plus de 122 000 mètres carrés de locaux ont été loués fin avril
• les dernières nouvelles locations comprennent près de 10 000 mètres carrés loués à NEC logistics aux Pays-Bas, près de 4 000 mètres carrés loués à Spedition Hammer à Aix-la-Chapelle (Allemagne), près de 8 000 mètres carrés loués à Schenker à
• Gliwice, en Silésie (Pologne), environ 10 000 mètres carrés loués à CNOS Vilmorin à Poznan (Pologne), environ 5 000 mètres carrés loués à Autobenex à Hostivice (République tchèque), près de 8 000 mètres carrés loués à DHL en Belgique et environ 4 000 mètres carrés loués à Kleine Spedition à Kapellen (Allemagne)
• pour l’année en cours, jusqu’à présent, il y a eu également beaucoup d'activité dans la zone industrielle du parc Blanc Mesnil au nord de Paris, où près de 6 000 mètres
• carrés ont été loués à divers occupants dont Bott, FM Diffusion, Eluz, Europe Importa et Import distribution
• les pré-locations signées en 2008 comprennent plus de 50 000 mètres carrés en Pologne, avec plus de 15 000 mètres carrés de locations à Komorniki à Poznan et plus de 30 000 mètres carrés loués à Strykow à Lodz

Développement

• près de 100 000 mètres carrés d’immeubles ont été achevés, dont près de 75 % sont déjà pré-loués ou vendus

COMMUNIQUÉ DE PRESSE

• environ 310 000 mètres carrés de locaux supplémentaires sont en cours de construction, parmi lesquels 45 % ont déjà été pré-loués ou vendus